为进一步规范物业管理市场秩序，维护业主和物业服务人合法权益，近日，黑龙江省哈尔滨市住房城乡建设局印发《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见（征求意见稿）》和《哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标工作指导规则（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。

　　根据《哈尔滨市住宅项目物业服务退出指导意见（征求意见稿）》，解聘物业服务人时，业主委员会或者物业管理委员会（没有业主委员会或者物业管理委员会的住宅项目，由社区居民委员会代行职责）应当于拟定召开业主大会会议之日前15日将有关情况书面报告所在地街道办事处。在街道办事处的指导监督下，依法召开业主大会会议，由业主共同表决。业主共同表决应当依法同时满足两个条件：一是由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；二是应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主依法共同决定终止物业服务或解除物业服务合同的，业主委员会或者物业管理委员会应当提前60日书面通知物业服务人，并书面报告所在地街道办事处；物业服务人决定终止物业服务或解除物业服务合同的，应当提前90日书面通知业主委员会或者物业管理委员会，并书面报告所在地街道办事处。

　　此外，物业服务合同（含前期）终止或解除的，物业服务合同当事人应当就欠缴的物业服务费用、相关设施设备权属、有关债权债务等通过民事协商、仲裁或司法诉讼途径解决。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、债权债务纠纷、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接及退出，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新物业服务人进行服务。鼓励有条件的住宅项目经业主共同决定同意，业主委员会或物业管理委员会可聘请第三方机构具体承担物业服务人解聘或选聘、账务清理结算、推进业主意见表决、物业查验及交接等工作。聘请第三方机构的费用可从业主大会工作经费、小区公共收益等途径列支。

　　《哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标工作指导规则（征求意见稿）》对物业管理区域划分和招标人确定作出明确规定。新建住宅项目前期物业服务招标投标前，开发建设单位要完成物业管理区域划分并到所在区县（市）物业行政主管部门备案。既有住宅项目若需调整物业管理区域，由区县（市）物业行政主管部门指导街道办事处，在充分征求业主意见后确定并公告，必要时可整合为一个区域统一招标，以节约服务成本、实现规模效益。

　　同时，进一步规范招标方式和平台。发布招标公告后投标人少于3个，或住宅项目总建筑面积小于2万平方米的，经区县（市）物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘物业服务人。各区住宅项目物业服务招标投标活动在市统一确定的公共资源交易平台进行，各县（市）则在本地区确定的平台开展，确保招标活动的规范与透明。

　　此外，严格规定了招标时限。新建现售商品房项目应在现售前30日完成招标；预售商品房项目需在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建住宅项目，要在交付使用前90日完成。既有住宅项目在业主共同表决解聘或不再续聘，或物业服务人书面通知解除合同之日起60日内，完成招标工作。

　　《哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标工作指导规则（征求意见稿）》还对开标、评标和中标环节同样进行了全面的修订。哈尔滨市物业行政主管部门将建立全市物业管理专家库，为招标人提供随机抽取评标专家的服务。同时，强化专家库成员的培训、考评和监督机制，不称职或违法违规的专家将被及时取消资格，且不得再参与任何评标活动。招标人需在开标前1日，在区县（市）物业行政主管部门的监督下，从专家库中随机抽取评标专家，并现场通知。若专家因故无法参加，需在监督下继续抽取。